Cedolare secca sugli affitti brevi: 21% o 26%?
Come si tassano gli affitti brevi nel 2026: cedolare secca o IRPEF, quando si paga il 21% e quando il 26%, cosa fa la ritenuta di Airbnb e Booking, dove si dichiara e quali sono le scadenze.
Cedolare secca o IRPEF
I redditi da locazione breve (affitti fino a 30 giorni, da privato) si possono tassare in due modi:
- Cedolare secca (art. 4 DL 50/2017, modificato dalla legge di bilancio 2024): un'imposta fissa sul canone che sostituisce IRPEF e addizionali su quel reddito.
- Tassazione ordinaria IRPEF: il reddito si somma agli altri tuoi redditi e si applicano gli scaglioni IRPEF, con le regole dei redditi da fabbricati.
Quale conviene dipende dagli altri redditi che hai, per esempio da lavoro o da pensione, ed è proprio il calcolo che fa il CAF.
21% o 26%: come funziona
| Caso | Aliquota |
|---|---|
| Una sola unità immobiliare, scelta da te in dichiarazione | 21% |
| Le altre unità in locazione breve | 26% |
La cedolare si applica sull'intero canone, senza deduzioni per spese: pulizie, utenze e commissioni non si scaricano. L'immobile a cui applicare il 21% lo indichi tu nella dichiarazione.
Nelle locazioni brevi l'opzione per la cedolare si esercita nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui hai incassato i canoni, cioè quella che presenti l'anno dopo.
La ritenuta dei portali
Se un portale o un agente incassa il canone per tuo conto o interviene nel pagamento, deve trattenere una ritenuta del 21% e versarla allo Stato. Dal 2024 la ritenuta è sempre a titolo d'acconto, qualunque regime tu scelga (circolare Agenzia delle Entrate 10/E del 10 maggio 2024).
- Ricevi l'importo al netto del 21% (e delle commissioni).
- Entro il 16 marzo dell'anno dopo il portale ti invia la Certificazione Unica con i corrispettivi e la ritenuta.
- In dichiarazione la ritenuta si scala dall'imposta dovuta: non è un'imposta in più.
La ritenuta non chiude sempre il conto. Con la cedolare al 21% il saldo spesso è vicino a zero, ma con il 26% o con l'IRPEF potresti dover pagare la differenza. Oltre al saldo, di regola si pagano anche gli acconti per l'anno successivo.
Un esempio con i numeri
Numeri inventati, solo per capire il meccanismo. Luca affitta un solo appartamento e incassa 8.000 € in un anno.
- Con la cedolare al 21% l'imposta è 1.680 €.
- Parte delle prenotazioni passa da un portale che ha trattenuto ritenute per 1.200 €.
- In dichiarazione gli restano da versare 480 €, più gli eventuali acconti calcolati dal CAF.
Con l'IRPEF il risultato dipende dagli altri redditi di Luca: per confrontare serve il calcolo del CAF.
Dove si dichiara e scadenze
- Modello 730: quadro B (redditi dei fabbricati).
- Modello Redditi Persone Fisiche: quadro RB.
Codici e caselle cambiano ogni anno: li trovi nelle istruzioni ufficiali sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Se vai al CAF, porta CU, riepiloghi dei portali e ricevute dei pagamenti diretti.
| Quando | Cosa |
|---|---|
| Entro il 16 marzo | I portali ti inviano la Certificazione Unica |
| Di regola entro il 30 giugno | Saldo e primo acconto, se paghi con F24 |
| Entro il 30 settembre | Invio del modello 730 |
| Entro il 31 ottobre (nel 2026: 2 novembre) | Invio del modello Redditi PF |
| Di regola entro il 30 novembre | Secondo acconto, se dovuto |
Sono le scadenze ordinarie: possono slittare per festivi o proroghe. Controlla ogni anno lo scadenziario dell'Agenzia delle Entrate.
Se hai più di due appartamenti
Dal 2026, con più di due appartamenti affittati a breve l'attività si presume imprenditoriale (art. 1, comma 595, L. 178/2020, modificato dalla legge di bilancio 2026). Servono la SCIA al Comune e di norma la partita IVA, e su quei redditi non si applica il regime delle locazioni brevi. In questo caso serve un commercialista.
Le domande da fare al CAF o al commercialista
- Mi conviene la cedolare secca o l'IRPEF, con i miei altri redditi?
- Su quale immobile applico il 21%?
- Come tratto caparre trattenute e rimborsi?
- Comproprietà, usufrutto o immobili di familiari cambiano qualcosa?
Le tasse sono solo uno dei 10 obblighi
CIN, sicurezza, Alloggiati Web, ISTAT, imposta di soggiorno, ricevute: li trovi tutti nella checklist gratuita in 10 punti, con la fonte ufficiale per ogni regola.
Domande frequenti
Posso applicare il 21% a tutti i miei appartamenti?
No. Il 21% vale per una sola unità immobiliare, che scegli tu in dichiarazione. Sulle altre unità in locazione breve la cedolare è al 26%.
La ritenuta del 21% trattenuta da Airbnb chiude il conto?
Non sempre. Dal 2024 la ritenuta dei portali è a titolo d'acconto: la scali in dichiarazione. Con la cedolare al 26% o con l'IRPEF potresti dover pagare la differenza.
Con la cedolare secca posso scaricare le spese?
No. La cedolare si calcola sull'intero canone, senza deduzioni per spese. Con l'IRPEF valgono invece le regole dei redditi da fabbricati.
Quando si sceglie la cedolare secca?
Nelle locazioni brevi l'opzione si esercita nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui hai incassato i canoni, presentata l'anno dopo.
Ho tre appartamenti in affitto breve: vale ancora?
Dal 2026, con più di due appartamenti l'attività si presume imprenditoriale: servono la SCIA e di norma la partita IVA, e su quei redditi non si applica il regime delle locazioni brevi. Parlane con un commercialista.
Fonti
- DL 50/2017, art. 4: Normattiva
- L. 213/2023 (legge di bilancio 2024), art. 1, comma 63; circolare Agenzia delle Entrate 10/E del 10/5/2024: comunicato
- Agenzia delle Entrate, guida "Locazioni brevi", edizione aprile 2026: sintesi su lavoripubblici.it
- Istruzioni ai modelli 730 e Redditi PF: agenziaentrate.gov.it
Guida informativa, non consulenza fiscale personalizzata. Aliquote, limiti e modelli cambiano con le leggi di bilancio: per la tua situazione rivolgiti a un CAF o a un commercialista.
A cura del Team di OnlineFacilePro · aggiornata il 13 ottobre 2026.
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